Hovedregelen for sameier og borettslag.
Alle felles installasjoner og fellesarealer er sameiet eller borettslaget sitt felles ansvar.
Utvendig klimaskall – veggkledning og tettinger utvendig – inngår i denne sekkeposten.
Spørsmålet om hvem som har vedlikeholdsansvaret for verandaer og balkonger i norske sameier og borettslag er et tema som ofte skaper diskusjon. Hovedregelen er at ansvaret fordeles mellom fellesskapet og den enkelte eier, avhengig av om det gjelder bygningens konstruksjon eller bruksmessig vedlikehold.
I et sameie reguleres dette av eierseksjonsloven. Sameiet har ansvar for fasade, tak, bærende konstruksjoner og fellesarealer. Det innebærer at selve betongplaten eller stålkonstruksjonen som verandaen hviler på, normalt er et felles ansvar. Dette omfatter også lettere vedlikehold slik som maling dersom dette er f.eks. samme trematerialer som ellers er på fasaden.
Fordi balkonger og verandaer ofte regnes som en del av fasaden, vil utskifting av rekkverk eller større reparasjoner som påvirker bygningens utseende og sikkerhet som regel være sameiets ansvar. Mindre vedlikehold, som rengjøring og rensing av sluk/drensanlegg, kan pålegges den enkelte eier.
I borettslag er utgangspunktet det samme, men regulert av borettslagsloven. Styret har plikt til å sørge for forsvarlig vedlikehold av bygningen, inkludert fasade og konstruksjoner. Andelseieren har ansvar for innvendige flater og bruksmessig vedlikehold, typisk gulv og vegger på verandaen forarbeidene – «Innvendige flater er golv, tak og vegger, medrekna ytterdører og innvendige dører og innsida av ein balkong». Når det gjelder vinduer og ytterdører, er det borettslaget som har ansvar for utskifting, mens beboeren må vedlikeholde dem innvendig.
Lovverket gir ingen uttømmende liste over ansvarsfordelingen, og derfor blir vedtektene og praksis i det enkelte sameie eller borettslag avgjørende. Styret har en sentral rolle i å tolke og praktisere reglene, og manglende vedlikehold kan i verste fall føre til erstatningsansvar dersom skader oppstår. Tvister oppstår ofte når beboere mener at verandaen er en del av fellesarealet, mens styret mener det er individuelt ansvar. Da må man se på bygningens konstruksjon og vedtektene for å avgjøre saken.
Et praktisk eksempel kan være en betongplate som sprekker. Dette er en del av bygningens konstruksjon og dermed fellesskapets ansvar. Rustne rekkverk vil som regel være et felles ansvar, men vedtektene kan pålegge eier å male eller vedlikeholde dem. Markiser og levegger er normalt eierens ansvar, med mindre styret har vedtatt felles ordninger.
Konklusjonen er at vedlikeholdsansvaret for verandaer og balkonger er delt. Sameiet eller borettslaget har ansvar for konstruksjon og fasade, mens den enkelte eier har ansvar for bruksmessig vedlikehold. For å unngå tvister bør vedtektene tydelig regulere ansvarsfordelingen, og styret bør praktisere en konsekvent linje.
Advokat
Robert Helberg