Om du har nylig kjøpt eller solgt en bolig er det flere relevante frister som begynner å løpe for et eventuelt mangelskrav. Det mange ikke er klar over er at det ikke er nok å bare varsle selger om at boligen har en mangel. Man har også frister med å fremme kravet sitt. Reglene om foreldelse er relevant i alle rettsområder. På generelt grunnlag kan man si. Det hjelper ikke at du i utgangspunktet hadde en god sak om du kommer for sent!
Det er greit å kjenne til følgende begrep
- Mangel
- Reklamasjon
- Foreldelse
Mangel er legaldefinert i avhendingsloven kapittel 3. En mangel kan bl.a. annet være.
- Feil eller avvik fra avtalen
- Feil eller manglende opplysninger fra selger
- Eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøper kunne forvente
- Brudd på offentligrettslige regler
Reklamasjon
Reklamasjon er en kjøpers klage på feil eller mangler ved en levert vare eller tjeneste. Reklamasjonsretten sikrer at kunden har fastsatte rettigheter ved kjøp av varer og tjenester.
Foreldelse
Foreldelse, også kalt preskripsjon, er at et krav faller bort fordi det ikke er gjort gjeldende innen utløpet av et visst tidsrom fastsatt i loven. Man kan si at foreldelse innebærer at et krav «går ut på dato».
Foreligger det en «mangel» løper det to parallelle frister for kjøper
Det mange ikke er klar over er at det er to parallelle frister som løper for kjøper. Mange har en tanke om at de har 5 år på å varsle selger om feil med boligen. Det er ikke fullt så enkelt. Det er én frist for å reklamere, og en foreldelsesfrist.
Reklamasjonsfristen kan også deles i to ulike frister
- Den relative reklamasjonsfristen
- Den absolutte reklamasjonsfristen
Den relative reklamasjonsfristen
Hvis du avdekker en mangel ved boligen du har kjøpt, må du reklamere til selgeren «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, jf. avhendingslova § 4-19 (1). Dette kalles for den relative reklamasjonsfristen.
Vurderingen for hva som anses som «innen rimelig tid» må foretas etter en konkret vurdering, men Høyesterett har tolket det til normalt å være 2-3 måneder. For å være på den sikre siden, bør du gi beskjed til selger med en gang du oppdager noe du mener kan være en mangel. Dette gjelder også selv om du ikke har fullstendig oversikt over årsak og omfang.
Den absolutt reklamasjonsfristen
Du kan ikke klage på en mangel som er oppdaget senere enn 5 år etter overtakelse, jf. avhendingslova § 4-19 (2). Dette kalles for den absolutte reklamasjonsfristen. Regelen er begrunnet med at selger ikke kan holdes ansvarlig for boligen i all fremtid.
Hvordan reklamere
Det er ingen formkrav til reklamasjon dvs. at kjøper kan fremsette denne muntlig, på SMS eller e-post. Vår klare anbefaling er likevel at reklamasjonen bær være skriftlig og gi en beskrivelse av hva du har oppdaget som du mener selger har et ansvar for. Du må også notere at du mener funnet er en mangel og at du anser selgeren ansvarlig for mangelen.
Vårt inntrykk er at mange boligkjøper anser den absolutte reklamasjonsfristen som en adgang til å fremme et krav mot selger i løpet av fem år. Dette er nok en felle mange har falt i oppigjennom.
Foreldelsesfristen løper parallelt med reklamasjonsfristen
Den alminnelige foreldelsesfristen etter foreldelsesloven er tre år fra man tidligst kan kreve oppfyllelse. For mangelskrav i kjøpsforhold har domstolene lagt til grunn at siden mangelen er en iboende egenskap ved det man kjøpte, allerede fra overtakelsestidspunktet, kan man i prinsippet også kreve oppfyllelse av sitt mangelskrav allerede fra overtakelse. Mangelskrav foreldes altså i utgangspunktet tre år etter overtakelse.
Eksempel. Kjøper du en bolig med en mangel den 01.01.25, så vil i utgangspunktet kravet være foreldet den 01.01.28
Hva så med mangler man ikke blir klar over før et senere tidspunkt?
Ikke alle feil er synlige. Og de færreste av oss har nødvendig fagkunnskap til å identifisere alle feil i en bolig.
For skjulte mangler vil imidlertid kjøperen ha krav på ett års tilleggsfrist fra det tidspunkt kjøperen fikk eller burde fått kunnskap om mangelen, jf. foreldelsesloven § 10.
Eksempel: Dersom mangelen oppdages 2 ½ år etter overtakelsen, og ikke burde blitt oppdaget tidligere, så vil kravet foreldes 3 ½ år etter overtakelsen.
Reklamasjon avbryter ikke foreldelsesfristen
En vanlig reklamasjon er ikke tilstrekkelig til å avbryte foreldelsesfristen. For mangelskrav er de praktiske måtene for fristavbrytelse enten at kjøperne tar rettslige skritt i form av forliksklage eller stevning, eller ved at utbyggeren erkjenner mangelskravet.
En erkjennelse vil kunne foreligge dersom utbyggeren foretar utbedring av en mangel. I noen tilfeller vil en utbygger av ulike grunner akseptere å foreta utbedring selv om utbyggeren mener det ikke foreligger en mangel. For å unngå at dette skal anses som en erkjennelse må utbyggeren gjøre det klart for kjøperen at utbedringen ikke innebærer en erkjennelse av ansvar, men at det gjøres av andre årsaker.
Hva om selger avviser kravet?
Vi har grunn til å tro at det mest vanlige tilfelle er at selger avviser krav fra kjøper. Dersom selger bestrider kravet, er det altså ikke tilstrekkelig at det pågår dialog om saken i kjølvannet av en reklamasjon. Man må da innen foreldelsesfristen avbryte foreldelsen ensidig.
Utfordringen med å få kravet dokumentert innen foreldelsesfristen
For lett oppdagelige mangler, volder forholdet mellom reklamasjonsfrister og foreldelsesfrister i praksis sjelden problemer. Man oppdager mangelen kort tid etter overtakelse og reklamerer innen rimelig tid, dvs. noen uker. Man overholder således reklamasjonsfristene, og har fortsatt mye igjen av den alminnelige foreldelsesfristen på tre år til å komme frem til en løsning med selger.
Problemet oppstår ved skjulte mangler ved boligen, der det ikke nødvendigvis er så enkelt å få konstatert hva som er skadet og omfanget av skaden. Typisk skader der en ikke kommer så enkelt til.
Ved en del mangler kan ett år være knapt med tid dersom selger bestrider mangelen. Det kan være nødvendig å innhente sakkyndig bistand m.v. og tiden går fort mens man diskuterer med selger.
Hvis selgeren erkjenner ansvar for mangelen som er avdekket, avbrytes foreldelsesfristen.
Selger kan også akseptere at foreldelsesfristen utsettes. Dette kan være hensiktsmessig slik at dere får bedre tid til å undersøke mangelen, og finne en utenrettslig løsning. Ellers avbrytes foreldelsesfristen som nevnt ved at det sendes en forliksklage til forliksrådet eller tas ut søksmål mot selger.
Søk bistand
Slike saker kan være av stor velferdsmessig betydning og være vanskelig å stå i for partene. Vår anbefaling er derfor at dersom du er usikker på denne problemstillingen, så kan du kontakte oss i Huseiernes Advokatkontor. Konsultasjon om saken er uforpliktende for din del.