Reglene for hvem som har det forskjellige vedlikeholdsansvaret i eierseksjonssameier og borettslag er langt på vei samordnet i norsk rett. Imidlertid er det enkelte forskjeller noe som har sammenheng med at lovene er utarbeidet på forskjellige tider.
Når det gjelder vedlikeholdsansvar for sluk, er det forskjell på sameier og borettslag, selv om resultatet for utskifting av sluk ofte blir det samme. I et sameie er det slik at seksjonseieren har en vedlikeholdsplikt som omfatter blant annet membran og sluk, jf. eierseksjonsloven § 32 (2) f. Denne vedlikeholdsplikten omfatter imidlertid ikke utskifting av sluk. Det er uttrykkelig fastsatt at seksjonseierens vedlikeholdsplikt ikke gjelder utskifting av sluk, vinduer og ytterdører, jf. eierseksjonsloven § 32 (5). Dette innebærer at utskifting av sluk faller inn under sameiets vedlikeholdsplikt, da sameiet skal vedlikeholde alt som ikke er seksjonseierens ansvar, jf. eierseksjonsloven § 33.
I et borettslag reguleres andelseierens vedlikeholdsplikt av burettslagslova § 5-12. Denne paragrafen nevner ikke «sluk» eksplisitt i listen over hva andelseieren skal vedlikeholde, i motsetning til eierseksjonsloven. Andelseieren skal derimot vedlikeholde blant annet «røyr, leidningar», inkludert nødvendig reparasjon eller utskifting av disse, med unntak av rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner, jf. burettslagslova § 5-12 (2) og (3). Siden «sluk» ikke er uttrykkelig nevnt som andelseierens ansvar, vil plikten til utskifting av sluk i et borettslag falle på borettslaget. Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierene, jf. burettslagslova § 5-17 (1). I tillegg skal borettslaget vedlikeholde felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, jf. burettslagslova § 5-17 (2).
Forarbeidene til eierseksjonsloven, Prop. 39 L (2016-2017) kapittel VIII, påpeker at bestemmelsene i eierseksjonsloven om at seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen, ikke finnes eksplisitt i burettslagslova, men gjelder antagelig på ulovfestet grunnlag i borettslagsforhold. Dette gjelder imidlertid rensing og å holde åpent, ikke utskifting av sluk.
Forskjellen mellom reglene etter Borettslagsloven kontra Eierseksjonsloven når det gjelder ansvaret for utskifting av sluk viser seg i de tilfeller sluket i borettslag ligger i en oppforet konstruksjon. I slike tilfeller vil nok ikke utskifting av sluk være borettslagets ansvar, men et ansvar som blir pålagt andelseier.
Advokat
Robert Helberg